新趋势：2020年房地产市场展望，京雄世贸港售楼处

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深耕进取 不负所托

2019年1—11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1—10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资89232亿元，增长14.4%，增速回落0.2个百分点。2019年1-11月全国商品房销售面积14.9亿平，同比小幅增长0.2%，房地产市场总体保持平稳运行，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。对于明年房地产政策怎么看？房地产市场怎么走？

2019年中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。房地产政策新思路愈加清晰。

三“稳”：助力房地产市场稳健发展

具体来看，一是全面落实长效管理调控机制稳定房地产市场，因城施策调控长期实施，为住房制度改革创造平稳的行业环境。二是推进住房制度改革，不将房地产作为短期刺激经济的手段，使住房制度建设专注解决居民住房问题，从根本上解决当前我国住房市场面临的困境；同时铸牢房地产和实体经济的防火墙，“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”。

2020年是长效管理调控机制全面落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标，灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上，根据房地产市场的不同情况因城施策。过去3年，“稳”主要是防范房价地价大幅上升。当前全国房地产市场总体平稳，但部分地区市场下行压力较大，2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行，避免对经济增长和地方财政收入造成冲击。一是稳增长需要房地产平稳运行。二是稳财政需要房地产税收和土地出让收入稳定。

2018年，地方本级财政收入中土地出让金和房地产相关税收分别为6.5、2.5万亿，总计占比高达52.6%。以因城施策为核心的长效管理调控机制进入全面落实阶段，中央和地方的互动关系更明晰。中央在长效管理调控机制下不再是调控主体，主要通过完善市场监测预警和考核评价机制，加强对地方政府的目标管理。地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱，政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。在保持市场稳定的前提下，地方可从三个层次对政策进行适度调整。一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。二是出台人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是针对本地居民自住需求，出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。

2020年全国商品房销售总量平稳回落、区域分化加大，预计2020年全国商品房销售金额与2019年相比持平。

2020年，有两个因素支撑房地产销售面积不会大幅下滑。一是因城施策下，将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策；二是为加速回笼资金，叠加市场降温预期，房企将继续加大力度推盘和促销。销售金额维持平稳，但增速回落，主要因为销售量小幅减少，叠加房企折扣促销、市场平稳回落下平均售价增速进一步趋稳。分城市看，区域分化加大。一二线城市较为平稳，销售面积和销售金额均维持正增长；三四线城市销售面积和金额小幅负增长。

一线城市销售面积占比3.4%、同增9.5%；销售金额占比12.9%、同增20.7%。销售面积小幅增长，主要受益于前期基数低、限价等部分过度严厉的政策调整、市场企稳下刚需入场支撑改善需求住房置换、限竞房持续入市等。

二线城市销售面积占比33.2%、同增1.1%；销售金额占比41.3%、同增2.3%。销售面积小幅增长，主要受益于持续吸引人口流入、户籍制度改革和人才新政帮助新市民置业、部分城市政策调整、低库存下房企加大力度补库存并折扣促销的效果较好等；但受市场预期平稳、前期获利二手房入市、新房二手房价格倒挂减少影响，升幅有限。销售金额增长，但增速回落，主要在于弱二线市场降温，叠加房企折扣促销下销售均价增速回落。

三四线城市销售面积占比63.4%、同减7.5%；销售金额占比45.8%、同减5.7%。销售面积下降，主要在于2019创历史新高、棚改货币化安置大幅减少影响显现、需求短期内集中释放后疲软、市场降温向低能级城市持续传导；但受益于房企折扣促销、更多城市调整调控，销售不会断崖式下跌。销售金额下降，主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少以及房企折扣促销下销售均价增速下降。

大趋势：资源向城市圈集中

展望2020年，房地产市场调控的底部特征已经显现。行业人士认为，政策指向“稳定”，市场成交必然“回温”。具体来看，政策对成交的友好度上升，整体成交趋升。高地价项目占比增加，整体价格稳中略升。“分城合力”将推动市场预期逐步回升，楼市走势亦会“逐步走稳”。预计粤港澳大湾区、环渤海区域城市的政策“灵活施政”空间更大。从不同类型城市来看，一线城市或将出现“价值稳增”；二线城市间成交走势加剧分化；二线及强三线城市成交量有望较2019年改善；三四线城市的成交动能依旧欠佳。2019年以来，城市发展方向进一步明确，资源向都市圈集中，对棚改及PSL支持度下降。同时，地方调控以抢“人才”为先，包括租购房补贴/优惠；放宽落户标准；补助与个税优惠；乃至限购政策调整，均与“人才”关联。

展望2020年，房地产政策导向为“稳”，“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫；而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

从2020年房价上涨空间来看，最具潜力的首推雄安周边区域。

自2017年新区成立后周边地区三四线城市成交量大幅度增加，价格持续稳定上涨。新区周边楼盘经常出新“抢房”的现象，新区周边为三四线小城市，房价普遍较低，在重大利好因素来临后，上涨空间是比较大的，这种情况在未来几年内不会削减。

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